中景恒基投资集团欢迎您!
关于产业园区+基金的一点思考
发表时间:2018-05-02来源:未知

“产业园区+基金”,一个可操作的理论认知

 

 

时代浪潮浩浩荡荡。过往的工业园区运营,是“场地+融资”的概念,就是在提供办公场地、设施等基础物理空间外,还要为入驻企业提供成长中各个阶段所需要的投融资服务。但随着国家产业结构升级革新越来越困难,不管是入驻企业还是市场都对工业园区的运营提出了更高的要求,因此“产业+基金”的模式应运而生,并迅速如雨后春笋。

 

 

产业园区不仅要形成一个产业集聚的效应,还要在这个共性基础上,形成一个着实有效的资本投融资机制。这就要求真正落实“产融结合”的要求,产业园区不能只是停留在“场地+融资”层面,不能仅仅满足于办公设施物理空间的提供及成长中各个阶段所需要的租金入股、股权投资,更要求园区要形成产业集群的效应,要求园区培育龙头企业、依靠龙头企业的联动,使产业链上的各个环节形成闭环,实现包容性、可持续发展。

 

 

由以上可以预见,些仅仅是依靠园区物业租售、管理等模式赚取经济利润的工业园区,发展空间将越来越窄,业务模式将越来越单一,规模不经济可能成为朝发夕至的梦魇:

 

 

第一,产业园区的开发运营离不开场地,没有物理空间的承载,园区后期的运营服务变成了空话。但是一旦背负了重资产,园区就势必绕不开资金来源的话题。比起房地产巨头、BATJ们丰厚的资本身家,产业园区的盈利模式略显捉襟见肘,毕竟靠办公场地、厂房的租售及微薄的运营服务收入,难以在豪掷几个亿买地、建设、长持的同时,一并满足产业园区本身培育企业、升级发展、多元化探索的需求。

 

 

第二,产业园区普遍存在着资金周转率低的问题,如果需要进行下一个项目的投资运营或者异地扩张,往往采取快速建厂房、快速销售、快速实现品牌扩张的方式,获得市场占有率,尔后等待现金流入;或者靠配套建设开发、乃至其他收益所获得的资金不断供血产业园区的运营。

 

 

正因为产业园区“重资产”“低周转”的行业特点,其在园区建设速度、规模方面是拼不过财大气粗的地产开发企业的,所以,传统工业园区探索新的路径正当其时。产业园区可否凭借自身对产业属性的天然接近和深刻认知与把控,考虑在后端的运营服务上不断地深化创新,衍生价值?下面从几个方向尝试解题:

 

 

 

关于“产业园区+基金”的几点思考

 

 

【工业园区升级,以产业为导向】产业园区,产业是核心,是基础,优秀的产业园区在产业层面要符合市场或产业需求,有必要进行合理的产业规划。产业园区通过常年的深耕细作,面对熟悉的产业领域,其成长机理、发展特性、分化组织等方面积累了足够的认知,能够快速对市场做出反应,哪些区域适合哪些产业,或者哪些产业中的哪些环节存在增值潜力,规避了后期培育过程中产生的投融资风险,使得一个产业园区项目呈现良性发展的状态。

 

 

【既要培育企业,也要孵化产业】过去孵化器的着重点是如何将一个入园的小企业通过各种服务媒介一路扶持到资本市场这个终极目标,然后从中分享企业成长过程中的资本增值,是培育企业。而孵化产业是指,产业园区根据既有的积淀,精确瞄准一类或几类产业,更加贴近市场前瞻性需求和科技研发技术的前沿,准确把脉地方经济转型升级的着力处,培育出特色优势性产业,先锚定产业共性的层面,再衍生其他增值点,使得园区的产业集聚效应凸显。

 

 

【从自有资金入股到整合金融服务】为了进一步突出培育企业的功能,很多产业园区默默转化成了“投资商”的角色,从最前期就对入园企业采取租金入股、股权投资,实施阶段性投资行为。“独行快,众行远”,今天,产业园区除了依靠宝贵的自有资金进行上述活动以外,更可以通过整合具有高度一致目标的社会资本,在各个环节为产业园区谋求红利,以获得资本增值,也就是对企业的“单一渠道金融扶持”升级到产业园“联盟式金融扶持”的升级转型,使得金融不再是产业园单向度的工具,而是推动产业园整合金融机构/资管机构的重要抓手。

 

 

【产业园区对接投研机构】整合金融服务的商业模式,对产业园区操作要求很高,既要求产业园对所集聚的产业的经济效益有足够的把握和理论依据,又要求对投融资机制及架构的设计具有严谨的思路和科学论证。通俗地讲,就是“既要有行业专业性,又要有金融专业性”。惟其如此,才能使金融手段的操作能够服务于产业园区的各个环节。另一方面,PE机构的投研团队,也需要寻找优质的产业集群,加以深入研究,更好地提高自身研报水平,对行业做出更精准的分析,这样才能够实现“脱虚入实”,找准产融结合的微观定位。

 

 

 

结  语

 

 

工业园未来的转型升级要改变发展思路,客观上需要产业园的领军人物一手抓产业、一手抓金融,对二者都有深刻的把握和控制,在风险控制得当的前提下,开始尝试整合与升级,进而分享产业发展红利与传统回报模式相结合所带来的长期资本增值。